Fra husdata til handlekurv med Unbolt og NOBB

– Tilstandsrapportene forteller oss at det er et evigvarende etterslep i bruktboligmassen.

Slik innleder Anders Frøystad, CEO i Unbolt som eier det største softwareselskapet i takstbransjen i Norge sammen med Norsk Takst. De har tilgang til bearbeidet befaringsdata fra store deler av landets bebodde boligmasse. Disse eiendomsdataene kobles med NOBB for å lage kostnadskalkulasjoner.

– Vi ser etter øyeblikkene i boligreisen hvor man kan bruke en kombinasjon av eiendomsdata for å fortelle noe om boligens feil, mangler, egenskaper og tilstandsgrad. Via vårt selskap Buildflow kobler vi disse dataene mot NOBB. Dette muliggjør en konvertering til en handlekurv, forklarer Frøystad.

Se foredraget fra NOBB-konferansen

Lovbestemmelsen gir muligheter

Takstbransjen har vært igjennom en del endringer de siste årene, særlig trigget av den nye avhendingsloven som muliggjør en helt ny innsikt i boligmassen og dens mangler og behov. Et naturlig sted å starte for Unbolt er derfor boligsalget.

– Alle de involverte i en boligtransaksjon får nå via tilstandsrapporten bedre beslutningsstøtte, sier Frøystad.

Tilstandsrapportene som nå må være en del av en bolighandel opererer med tilstandsgrader (TG). Graderingen går fra 0 til 3, hvor TG0 betyr ingen avvik og TG3 er store eller alvorlige avvik. Ved TG3 er det lovbestemt at takstingeniør skal komme med et estimat på hva det koster å utbedre bygningsdelen eller rommet.

– For at det estimatet skal bli mest mulig treffsikkert, ser vi at NOBB-databasen kan gi skarpere svar på hva varen koster, om den er tilgjengelig og hvilke attributter varen inneholder, sier Unbolt-sjefen.

– Et eksempel kan være en ødelagt varmtvannsbereder. Det er en ganske god direktespørring mot NOBB, og vi kan eksempelvis fortelle om hvor varen finnes, varens egenskaper, prisen og CO2-kalkulasjonen, fortsetter han.

Treffsikre estimeringer

Mulighetene er ikke begrenset til boligtransaksjoner. Når en skade oppstår, vil forsikringsselskapet be en takst eller saneringsselskap se på hva det koster å utbedre skaden.

– Da sitter man nettopp med en kostnadskalkulasjon. Kombinert med strukturerte og analyserte bygnings- og tilstandsdata kan vi lage spennende spørringer inn mot NOBB som skaper mer treffsikre estimeringer. Det blir tryggere og bedre, enten ved bolighandel eller skade, fastslår Frøystad.

Enormt ROT-marked

For er det én ting Frøystad er tydelig på: Norge må pusses opp som aldri før.

– En majoritet av det som er bygget i etterkrigstiden og frem til TEK10 har enorme etterslep. Vi ser veldig store forskjeller på geografi og boligtype. Eneboliger og småhusbebyggelsen kommer klart verst ut. Estimert handlekurv kontra leiligheter utgjør mange hundre tusen kroners forskjell i snitt per tilstandsrapport, med store geografiske avvik, forteller Frøystad.

«Tilstand Norge»

Han fortsatte med å legge frem tall som eksemplifiserer noe av markedet som finnes der ute. Unbolt har i samarbeid med Norsk Takst lansert en statistikkbank som kalles «Tilstand Norge», der de nettopp har tatt utgangspunkt i tilstandsrapportene fra 1. januar 2022.

– Det er et helt nytt datasett for oss som jobber med eiendomsdata og det muliggjør en del interessante funn, sier Frøystad.

– Vi har analysert tilstandsdata etter ny avhendingslov på 167.000 unike befarte adresser. Dette har vi koblet opp mot en matrikkel og så linket mot andre datakilder. Der ser vi at vedlikeholdsetterslepet klassifisert opp mot TG2 og TG3 utgjør 32 milliarder. Det er et forsiktig tall, der vi har tatt de nedre del av prisintervallet bygningssakkyndige legger inn.

– Det er markedet. 32 milliarder som er identifisert før en kommende boligtransaksjon skjer, konstaterer Unbolt-sjefen.

Bare en brøkdel

Det er verdt å notere seg at dette gjelder en veldig begrenset del av det totale boligmarkedet. Rundt 70% av funnene gjelder kun tilstandsgrad 3, for omsatte boliger de siste snaue to årene.

– Så vet vi, blant annet av prognoser levert av Prognosesenteret, at en stor andel av ROT-markedet omsettes det første året etter overtagelse. Her oppstår det spennende øyeblikk der både boligselger og boligkjøper kan guides til bedre renovasjonsbeslutninger, sier Frøystad.

Tryggere handel, trygger oppussing

Med tilgjengelig informasjon har Unbolt zoomet makroperspektivet ned til eiendommene og eiendommens behov. Denne datafangsten, i kombinasjon med NOBB, skaper muligheter.

– Det som er veldig fint med NOBB er at det er standardisert. De verdiutvikler databasen kontinuerlig med ny struktur, med nye produktegenskaper og de tar også de grønne dimensjonene på alvor. Det tror vi muliggjør ny informasjon som skaper en tryggere bolighandel, og det skaper også tryggere oppussing.

– Vi ser at eiendommene trenger oppussing, vi vet at boligbankene ønsker at det skal pusses opp med særlig fokus på energieffektiviserende tiltak. Alle ønsker også at boligene skal bli grønnere. Det i sum tror vi kommer til å resultere i nye produkter, ny innovasjon og nye kundereiser fra takst, eiendom, forsikring og byggevarebransjen. Da vil vi som boligeiere kunne ta smartere beslutninger og investeringsvalg i egen bolig, sier Anders Frøystad.